Hukum Pranata Pembangunan
Nama :
Wildhan Alsyaf Badri
NPM :
20316049
Kelas :
3TB03
Dosen :
Cipta Destiara
Fakultas Teknik Sipil &
Perencanaan
Jurusan Teknik Arsitektur
Universitas Gunadarma
2018
Pendahuluan
Kegiatan pembangunan memiliki empat
unsur, yaitu manusia, sumber daya alam, modal, dan teknologi. Pembangunan
sebagai suatu sistem yang kompleks mengalami proses perubahan dari yang
sederhana sampai dengan yang rumit/kompleks. Proses perubahan tersebut mengalami
perkembangan perubahan cara pandang, beberapa cara pandang tersebut adalah
pertumbuhan (GROWTH), perubahan strukutr (STRUCTURAL CHANGE), ketergantungan
(DEPENDENCY), pendekatan sistem (SYSTEM APPROACH), dan penguasaan teknologi
(TECHNOLOGY).
Arsitektur adalah ilmu pengetahuan
yang membahas tentang keterkaitan antara manusia dengan lingkungan binaan-nya,
dan ruang adalah wujud manifestasi dari manusia untuk memenuhi kebutuhan hidup.
Ada tiga aspek penting dalam arsitektur, yaitu : firmitas (kekuatan atau
konstruksi), utilitas (kegunaan atau fungsi), dan venustas (keindahan atau
estetika).
Sejalan dengan perkembangan ilmu
pengetahuan dan teknologi, permasalahan dalam pembangunan menjadi semakin
kompleks. Artinya ruang yang dibangun oleh manusia juga mengalami banyak
masalah. Salah satu masalah adalah persoalan mekanisme/ikatan/pranata yang
menjembatani antara fungsi satu dengan fungsi lainnya. Masalah ke-pranata-an
ini menjadi penting karena beberapa hal akan menyebabkan turunnya kualitas
fisik, turunnya kualitas estetika, dan turunnya kuantitas ruang dan materinya,
atau bahkan dalam satu bangunan akan terjadi penurunan kuantitas dan kualitas
bangunan tetapi biaya tetap atau menjadi berlebihan.
Pengertian Hukum Pranata Pembangunan
Hukum adalah peraturan atau adat yang
secara resmi dianggap mengikat, yang dikukuhkan oleh penguasa atau pemerintah;
(2) undang-undang, peraturan, dsb untuk mengatur pergaulan hidup masyarakat (3)
patokan (kaidah, ketentuan) mengenai peristiwa (alam dsb) yg tertentu; (4) keputusan
(pertimbangan) yg ditetapkan oleh hakim (dl pengadilan).
Pranata adalah sistem tingkah laku
sosial yg bersifat resmi serta adat-istiadat dan norma yg mengatur tingkah laku
itu, dan seluruh perlengkapannya guna memenuhi berbagai kompleks kebutuhan
manusia dl masyarakat; institusi. Sedangkan Pembangunan ialah proses, cara,
perbuatan membangun.
Jadi kesimpulannya Hukum pranata
pembangunan adalah “ suatu peraturan interaksi pelaku pembangunan untuk
menghasilkan tata ruang suatu daerah menjadi lebih berkualitas dan kondusif.
Hukum pranata pembangunan untuk menyempurnakan tatanan pembangunan pemukiman
yang lebih teratur,berkualitas dan berkondusif bagi pengguna dan pemerintah
daerah. Di karenakan kurangnya lahan terbuka untuk penghijauan dan resapan air
hujan untuk cadangan air tanah dalam suatu kawasan/daerah.
Struktur Hukum Pranata
Legislatif (MPR-DPR), pembuat produk hukum.
Eksekutif (Presiden-pemerintahan), pelaksana perUU yang dibantu oleh
Kepolisian (POLRI) selaku institusi yang berwenang melakukan penyidikan; JAKSA
yang melakukan penuntutan.
Yudikatif (MA-MK) sebagai lembaga penegak keadilan.
Mahkamah Agung (MA) beserta Pengadilan Tinggi (PT) & Pengadilan
Negeri (PN) se-Indonesia mengadili perkara yang kasuistik;
Sedangkan Mahkamah Konstitusi (MK) mengadili perkara peraturan PerUU
Lawyer, pihak yang mewakili klien untuk berperkara di pengadilan, dsb.
UUD HUKUM PRANATA PEMBANGUNAN
HUKUM DAN PRANATA PEMBANGUNAN UNDANG –
UNDANG NO.4 tahun 1992 tentang Perumahan & Pemukiman. Dalam Undang – Undang
ini terdapat 10 BAB (42 pasal) antara lain yang mengatur tentang :
1. Ketentuan Umum ( 2 pasal )
2. Asas dan Tujuan (2 pasal )
3. Perumahan ( 13 pasal )
4. Pemukiman ( 11 pasal )
5. Peran Serta Masyarakat ( 1 pasal )
6. Pembinaan (6 pasal )
7. Ketentuan Piadana ( 2 pasal )
8. Ketentuan Lain – lain ( 2 pasal )
9. Ketentuan Peralihan ( 1 pasal )
10. Ketentuan Penutup ( 2 pasal )
Pada Bab 1 berisi antara lain :
1. Fungsi dari rumah
2. Fungsi dari Perumahan
3. Apa itu Pemukiman baik juga
fungsinya
4. Satuan lingkungan pemukiman
5. Prasarana lingkungan
6. Sarana lingkungan
7. Utilitas umum
8. Kawasan siap bangun
9. Lingkungan siap bangun
10. Kaveling tanah matang
11. Konsolidasi tanah permukiman
Bab 2
Asas dan Tujuan, isi dari bab ini
antara lain : Penataan perumahan dan permukiman berlandaskan pada asas manfaat,
adil dan merata, kebersamaan dan kekeluargaan, kepercayaan pada diri sendiri,
keterjangkauan, dan kelestarian lingkungan hidup.
Tujuan penataan perumahaan dan pemukiman
:
• Memenuhi kebutuhan rumah sebagai
salah satu kebutuhan dasar manusia, dalam rangka peningkatan dan pemerataan
kesejahteraan rakyat
• Mewujudkan perumahan dan permukiman
yang layak dalam lingkungan yang sehat, aman, serasi, dan teratur
• Memberi arah pada pertumbuhan
wilayah dan persebaran penduduk yang rasional
• menunjang pembangunan di bidang
ekonomi, sosial, budaya, dan bidangbidang lain.
Bab 3
Perumahan, isi bab ini antara lain :
• hak untuk menempati /memiliki rumah
tinggal yang layak
• kewajiban dan tanggung jawab untuk
pembangunan perumahan dan pemukiman
• pembangunan dilakukan oleh pemilik
hak tanah saja
• pembangunan yang dilakukan oleh
bukan pemilik tanah harus dapat persetuan dari pemilik tanah / perjanjian
• kewajiban yang harus dipenuhi oleh
yang ingin membangun rumah / perumahan
• pengalihan status dan hak atas rumah
yang dikuasai Negara
• Pemerintah mengendalikan harga sewa
rumah
• Sengketa yang berkaitan dengan
pemilikan dan pemanfaatan rumah diselesaikan melalui badan peradilan
• Pemilikan rumah dapat beralih dan
dialihkan dengan cara pewarisan
• dll
Bab 4
Permukiman, isi bab ini antara lain :
• Pemenuhan kebutuhan permukiman
diwujudkan melalui pembangunan kawasan permukiman skala besar yang terencana
• tujuan pembangunan permukiman
• Pelaksanaan ketentuandilaksanakan
sesuai dengan rencana tata ruang wilayah
• Program pembangunan daerah dan
program pembangunan sektor mengenai prasarana, sarana lingkungan, dan utilitas
umum
• Penyelenggaraan pengelolaan kawasan
siap bangun dilakukan oleh badan usaha milik Negara
• kerjasama antara pengelola kawasan
siap bangun dengan BUMN
• Di wilayah yang ditetapkan sebagai
kawasan siap bangun Pemerintah memberikan penyuluhan dan bimbingan, bantuan dan
kemudahan
• ketentuan yang wajib dipenuhi oleh
badan usaha dibidang pembangunan perumahan
• tahap – tahap yang dilakukan dalam
pembangunan lingkungan siap bangun
• kegiatan – kegiatan untuk
meningkatkan kualitas permukiman
• dll
Bab 5
Peran serta masyarakat, isi bab ini
antara lain :
• hak dan kesempatan yang sama untuk
turut serta dalam pembangunan perumahan / permukiman
• keikutsertaan dapat dilakukan
perorangan / bersama
Bab 6
Pembinaan, isi bab ini antara lain :
• bentuk pembinanaan pemerintah dalam
pembangunan
• pembinaan dilakukan pemerintah di
bidang perumahan dan pemukiman
• Pembangunan perumahan dan permukiman
diselenggarakan berdasarkan rencana tata ruang wilayah perkotaan dan rencana
tata ruang wilayah
• dll.
Bab 7
Ketentuan Pidana, isi bab ini antara
lain :
• hukuman yang diberikan pada yang
melanggar peraturan dalam pasal 7 baik disengaja ataupun karena kelalaian.
• dan hukumannya dapat berupa sanksi
pidana atau denda.
Bab 8
Ketentuan Lain-lain, isi bab ini
antara lain :
• Penerapan ketentuan pidana
sebagaimana dimaksud dalam Pasal 36 tidak menghilangkan kewajibannya untuk
tetap memenuhi ketentuan Undang-undang ini.
• Jika kewajiban sebagaimana dimaksud
dalam Pasal 38 tidak dipenuhi oleh suatu badan usaha di bidang pembangunan
perumahan dan permukiman, maka izin usaha badan tersebut dicabut.
Bab 9
Ketentuan Peralihan, isi bab ini
antara lain :
• Pada saat mulai berlakunya
Undang-undang ini, semua peraturan pelaksanaan di bidang perumahan dan
permukiman yang telah ada tetap berlaku sepanjang tidak bertentangan dengan
Undang-undang ini atau belum diganti atau diubah berdasarkan Undang-undang ini.
Bab 10
Ketentuan Penutup, isi bab ini antara
lain :
• Peraturan Pemerintah Pengganti
Undang-undang nomor 6 tahun 1962 tentang Pokok-pokok perumahan (Lembaran Negara
Tahun 1962 Nomor 40, Tambahan Lembaran Negara Nomor 2476) menjadi Undang-undang
(Lembaran Negara Tahun 1964 nomor 3,
• Undang-undang ini mulai berlaku pada
tanggal diundangkan dan penerapannya diatur dengan Peraturan Pemerintah
selambat-lambatnya 2 (dua) tahun sejak Undang-undang ini diundangkan.
CONTOH KONTRAK PEMBANGUNAN
Kontrak Pelaksanaan Pekerjaan
Pembangunan Rumah Makan
Pada hari ini, Sabtu 5 Maret 2012 kami
yang bertanda tangan di bawah ini :
Nama : Po. Sejahtera
Alamat : Jl. Letnan Marzuki No.
015/092 Talang Jawa
Telepon : (0731) 325433
Selanjutnya disebut sebagai Pihak
Kesatu.
Nama : Suprayitno
Alamat : Jl. Srikatun No. 53/108
Telepon : 0813 2245 7865
Selanjutnya disebut sebagai Pihak
Kedua.
Pihak Kesatu dan Pihak Kedua secara
sendiri-sendiri disebut sebagai “Pihak” dan secara bersama-sama disebut sebagai
“Para Pihak”.
Para Pihak dalam kedudukannya
masing-masing terlebih dahulu menerangkan hal-hal sebagai berikut:
BAHWA, Pihak Kesatu bermaksud untuk
membangun Rumah Makan yang beralamat di Jl. Lintas Prabumulih.
BAHWA, Pihak Kedua selaku pemborong
bersedia untuk membangun Rumah Makan tersebut sesuai dengan keinginan Pihak
Kesatu.
Dengan ini Pihak Kesatu menyatakan
setuju dan sepakat untuk mengikat diri dalam suatu Perjanjian Pelaksanaan
Pekerjaan Pembangunan Rumah Makan kepada Pihak Kedua dengan ketentuan-ketentuan
dan syarat-syarat sebagaimana tercantum dalam pasal-pasal tersebut di bawah
ini.
PASAL 1
OBJEK BANGUNAN
Pihak Kesatu akan membangun rumah
makan di Jl. Lintas Prabumulih dengan luas 50 m x 40 m dengan bantuan pekerja
dari Pihak Kedua.
PASAL 2
GAMBARAN BANGUNAN
Pihak Kesatu akan membnagun rumah
makan berbentuk rumah Padang dengan ruang makan, kamar mandi laki-laki dan
perempuan masing-masing 5 buah, dapur, tempat istirahat, mushola, mini market,
kantin serta tempat parkir.
PASAL 3
TUGAS PEKERJAAN
Pihak Kesatu mamberikan tugas kepada
Pihak Kedua dan Pihak Kedua menerima tugas untuk malaksanakan pekerjaan Rumah
Makan yang beralamat tersebut diatas dengan luas 2000 m2.
PASAL 4
LINGKUP PEKERJAAN
Pekerjaan membangun rumah makan
meliputi:
Pekerjaan bangunan berupa pondasi batu
sungai.
Pekerjaan dinding sesuai dengan gambar
yang ada dan disepakati.
Pekerjaan lantai keramik sesaui dengan
gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan plafon sesuai dengan gambar
yang ada dan disepakati.
Pekerjaan atap sesuai dengan gambar
yang ada dan disepakati.
Pekerjaan pipa pembuangan sesuai
dengan gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan pengecatan sesuai dengan
gambar yang ada dan disepakati.
Pekerjaan finishing sesuai dengan
gambar ynag ada dan disepakati.
PASAL 5
KEWAJIBAN dan TANGGUNG JAWAB
Pihak Kedua harus melakukan
pekerjaan-pekerjaan sebagaimana yang terperinci dalam Pasal 3 surat perjanjian
kontrak kerja ini, sesuai dengan keinginan Pihak Kesatu sehingga pekerjaan
dapat diselesaikan dengan baik dan benar.
Pihak Kesatu berkewajiban untuk
membayar biaya Pekerjaan Rumah Makan yang beralamat di Jl. Lintas Prabumulih
sesuai dengan ketentuan Para Pihak.
PASAL 6
JUMLAH BIAYA PEKERJAAN
Pihak Kesatu akan membayar biaya
Pekerjaan Pembangunan Rumah Makan yang beralamat tersebut diatas kepada Pihak
Kedua yang besarnya sesuai dengan hasil negosiasi, yaitu Satu Milyar Rupiah.
PASAL 7
KOMSUMSI
Pihak Kesatu tidak akan memberikan
biaya komsumsi setiap harinya, karena biaya komsumsi tersebut telah termasuk
dalam upah.
PASAL 8
CARA PEMBAYARAN
Pembayaran biaya tersebut diatas akan
dibayar menurut angsuran dan kemajuan pekerjaan fisik bangunan yang dicapai
oleh Pihak Kedua dan atau dikurangi dengan jumlah pembayaran perminggu Pihak
Kesatu ke Pihak Kedua yang dibuktikan dengan kwitansi pembayaran dan disetujui
oleh Pihak Kesatu serta disesuaikan dengan luas bangunan yang sudah dikerjakan
oleh Pihak Kedua.
Apabila Pihak Kesatu tidak mampu
menyiapkan dana untuk merampungkan pekerjaan maka Pihak Kedua tetap dibayar
upah pekerjaannya berdasarkan jumlah luasan dikalikan dengan harga permeter
bujur sangkar yang telah disepakati di Pasal 4.
PASAL 9
JANGKA WAKTU PELAKSANAAN
Pihak Kedua akan melaksanakan seluruh
pekerjaan yang tercantum dalam Pasal 2 perjanjian ini sesuai dengan janka waktu
pelaksanaan pekerjaan terhitung mulai tanggal 5 Maret 2012 sampai September.
Dengan ketentuan ketersediaan dana oleh Pihak Kesatu.
PASAL 10
DENDA dan SANKSI
Apabila Pihak Kedua terlambat
melaksanakan penyerahan pekerjaan tepat pada waktu yang telah ditetapkan dalam
perjanjian ini maka Pihak Kedua dikenakan denda sebesar 10% dari keseluruhan
kontrak borongan.
Apabila Pihak Kedua melalaikan pekerjaan
yang telah ditentukan didalam premis perjanjian ini,maka Pihak Kedua dikenakan
denda atas kelalaiannya sebesar Rp 1.000.000 untuk setiap kelalaiannya,dengan
ketentuan pihak pertama tetap diwajibkan untuk memperbaiki pekerjaan yang
dilalaikannya.
PASAL 11
JUMLAH PEKERJA
Pihak Kedua boleh menambah jumlah
pekerja. Namun, Pihak Kesatu tidak memberikan upah tambahan atas penambahan
jumlah pekerja tersebut.
PASAL 12
PENGALIHAN PELAKSANAAN PEKERJAAN
Pelaksanaan pekerjaan borongan tidak
dapat dialihkan atau dipindahtangankan atau diborongkan lagi pada pihak manapun
juga dengan alasan apapun juga.
Apabila Pihak Kesatu melanggar
kesepakatan tersebut maka Pihak Kedua dapat membatalkan perjanjian ini tanpa
memberitahukan terlebih dahulu pada Pihak Kesatu.
Semua kerugian yang timbul akibat
perjanjian tersebut merupakan tanggung jawab sepenuhnya Pihak Kesatu.
PASAL 13
PERUBAHAN
Apabila pada waktu pengerjaan
pelaksanaan konstruksi terdapat perubahan-perubahan terhadap luasan, posisi dan
bentuk serta penambahan material bangunan, diluar dari perjanjian yang telah
disepakati oleh Para Pihak, maka Pihak Kedua wajib membayar setiap perubahan
pembongkaran dan pemasangan kembali yakni sebesar Rp. 200.000/M2. (dua ratus
ribu rupiah permeter persegi).
PASAL 14
PENGAWASAN
Pihak Kesatu mengutus seorang wakil
yang mendapat kuasa penuh untuk mengawasi kegiatan pekerjaan pembangunan
terhadap Pihak Kedua selama pekerjaan tersebut berlangsung.
PASAL 15
MASA PEMELIHARAAN
Masa pemeliharaan berlaku selama 3
bulan, setelah selesai pekerjaan/serah terima hasil pekerjaan yang diikuti
dengan penandatanganan berita acara penyerahan bangunan.
Apabila dalam masa pemeliharaan
tersebut terdapat kerusakan yang disebabkan bukan dari pekerjaan Pihak Kesatu,
maka Pihak Kedua tidak berhak menuntut Pihak Pertama untuk mengerjakannya.
Namun, Pihak Kesatu dapat memperbaiki kerusakan tersebut sesuai dengan formulir
perubahan dengan biaya yang ditanggung oleh Pihak Kedua sebesar Rp. 500.000/M2
( termasuk biaya upah tukang & material ).
PASAL 16
KEADAAN MEMAKSA
Yang termasuk “Keadaan Memaksa” adalah
peristiwa-peristiwa sebagai berikut:
Bencana alam (gempa bumi, tanah
longsor, banjir)
Kebakaran
Perang huru-hara, pemogokan,
pemberontakan dan epidemic
Keadaan memaksa hanya dianggap sah
bilamana ada ketetapan resmi dari Pemerintah.
PASAL 17
RESIKO
Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua
sebagian atau seluruhnya musnah diluar kesalahan kedua belah pihak (akibat
keadaan memaksa) sebagaimana tersebut dalam Pasal 8, sebelum pekerjaan
diserahkan kepada Pihak Kesatu dan Pihak Kesatu tidak lalai untuk
menerima/menyetujui hasil pekerjaan tersebut maka segala kerugian yang timbul
akibat keadaan itu sepenuhnya akan ditanggung oleh Pihak Kesatu.
Jika hasil pekerjaan Pihak Kedua
sebagian atau seluruhnya rusak atau musnah akibat kesalahan dan kelalaian dalam
pekerjaan tersebut maka segala kerugian yang timbul akibat keadaan itu,
sepenuhnya akau ditanggung oleh Pihak Kedua.
PASAL 18
PERUBAHAN ISI SURAT PERJANJIAN
Hal-hal yang belum atau tidak tercantum
dalam surat ini akan diselesaikan melalui gerundingan dan surat menyurat yang
tidak menyimpang dari isi surat perjanjian ini,segala perubahan yang mungkin
timbul terhadap surat perjanjian ini hanya berlaku atas persetujuan kedua belah
pihak dan akan dicantumkan secara tertulis yang ditanda tangani kedua belah
pihak yang merupakan bagian yang tidak terpisahkan dari perjanjian ini.
PASAL 19
PERSELISIHAN
Bila terjadi perselisihan antara kedua
belah pihak,maka pada dasarnya akan diselesaikan secara musyawarah untuk
mufakat.
Bila dengan cara musyawarah tersebut
belum dapat diatasi maka perselisihan itu akan diselesaikan melalui jalur
hukum.
PASAL 20
LAIN-LAIN
Segala sesuatu yang belum diatur dalam
surat perjanjian ini atau perubahan-perubahan yang dipandang perlu oleh kedua
belah pihak, akan diatur lebih lanjut dalam surat perjanjian tambahan
(addendum) dan merupakan perjanjian yang tak terpisahkan dari surat perjanjian
ini.
Demikianlah surat perjanjian ini dibuat
dalam rangkap dua bermeterai cukup yang sama kuatnya untuk Pihak Kesatu dan
Pihak Kedua, ditanda tangani oleh kedua belah pihak di Prabumulih pada
hari,tanggal dan bulan serta tahun tersebut diatas.
KESIMPULAN
Tingkat efisiensi implementasi IMB sebagai
instrumen pengendalian penggunaan lahan ternyata belum sepenuhnya berjalan
sesuai dengan yang diharapkan. Masih banyak terjadi penyelewengan dan
penyalahgunaan.
Peran Badan Pengendali Pertanahan/Penggunaan
Lahan (pemerintah) dalam upaya implementasi instrumen pengendali yang ada sudah
cukup memadai meninjau penertiban yang dilakukan. Kendati belum 100%
menyadarkan masyarakat arti pentingnya tertib dalam prosedur pembangunan.
Penertiban yang telah dilakukan belum menimbulkan efek jera.
Kesadaran dalam menaati peraturan merupakan
dasar dan sebuah pegangan dalam bermasyarakat dengan baikdan sesuai. Pemahaman
ini belum tumbuh dalam masyarakat mengingat masih tingginya tingkat ketidak
pedulian dalam sikap taat hukum.
Saat ini, masih ada banyak bangunan yang
tidak memiliki IMB. Artinya, bangunan-bangunan tersebut ilegal dan dibangun
tanpa IMB. Itu berarti bangunan tersebut belum disetujui untuk dibangun.
Solusi dari banyaknya bangunan yang masih
belum memiliki IMB adalah dengan memperketat pengawasan terhadap pembangunan.
Sedangkan solusi dari birokrasi dan pencaloan adalah dengan memperketat
pengawasan pelaksanaan pembuatan IMB dan dokumen-dokumen lainnya.
Menurut kami memiliki dokumen-dokumen
tersebut sangat menguntungkan karena itu berarti bangunan tersebut legal dan
memenuhi ketentuan. Selain itu, memiliki dokumen-dokumen tersebut mempermudah
kita jika ingin mengajukan kredit ke bank.
Tidak memilikinya berarti bangunan yang kita
dirikan bisa digusur. Kita juga bisa dikenai sanksi secara hukum. Selain itu
kita bisa saja merugikan lingkungan sekitar karena bangunan yang kita dirikan
tak sesuai dengan ketentuan-ketentuan yang berlaku.
Kita tentu juga menginginkan agar seluruh
bangunan yang didirikan tak merusak lingkungan dan teratur. Sayangnya masih banyak
masalah yang menghadang. Oleh karena itu, seluruh masyarakat harus sadar bahwa
dokumen-dokumen tersebut penting dan tidak bisa dianggap remeh. Seluruh
masyarakat harus ikut serta dalam penertibannya. Baik dengan memiliki
dokumen-dokumen yang diperlukan hingga melaporkan kepada pihak berwenang
pembangunan yang dianggap menyalahi peraturan dan merusak lingkungan.
